为规范全市不动产分割合并登记工作，经充分调研论证，市自然资源局会同市住房和城乡建设局起草了《赣州市不动产分割合并的指导意见（试行）》(征求意见稿)，现向社会公开征求意见。公众可以通过市自然资源局网站（http://bnr.ganzhou.gov.cn/）查阅公开征求意见稿，请在2024年1月30日前将有关意见建议通过电子邮件发送至：gzsbdcdjzxyk@163.com。

赣州市自然资源局

2024年1月5日

赣州市不动产分割合并的指导意见

（试行）(征求意见稿)

为规范我市不动产分割合并工作，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《关于开展不动产登记队伍作风常态化建设的通知》（自然资发[2022]144号）和《江西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（赣府厅发[2020]12号）等有关法律法规和政策文件的规定，结合我市实际，制定本指导意见。

第一条 本市国有建设用地范围内不动产的分割和合并，适用本指导意见。

第二条 本指导意见所称不动产分割，是指将已登记的国有建设用地使用权宗地分割成若干独立宗或将已登记的国有建设用地使用权上的房屋单元分割成若干房屋单元；本指导意见所称不动产合并，是指将已登记的若干界线相邻的国有建设用地使用权宗地合并成一宗或将已登记的国有建设用地使用权上的若干相连的房屋单元合并成一个房屋单元。

第三条 宗地或房屋单元一经设定，不得随意分割、合并或调整边界，依据有关审批文件、合同等材料依法依规调整的除外。单元代码变更的，应做好前后关联。

第四条 宗地分割、合并应当符合以下条件：

（一）符合土地节约集约利用和国土空间详细规划的要求。

（二）划拨决定书、出让合同或者其他投资开发建设协议无限制性约定。

（三）拟分割宗地应当具备独立分宗条件。具备独立分宗条件是指应当同时符合以下条件：

1.按照划拨决定书、出让合同或者其他投资开发建设协议的约定，可以明确分割后各宗地有关权利和义务的。原约定的权利和义务原则上不得增加或减免；确需变更的，应当签订变更合同或补充协议。需补缴土地出让价款的，按土地市场价格补缴。

2.可以明确分割后各宗地土地用途和建筑规模等内容的，作为建设用地规划审批和规划核实依据。规划方案已经批准的，应当按照分割后各宗地满足独立宗地的要求进行调整。

3.符合权属界线封闭、可以实现相应的用途和独立利用的不动产单元设定原则。

（四）拟分割宗地涉及公建配套设施和使用的，应当明确公建配套设施有关权利和义务。

（五）拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应当取得相关权利人的同意。

（六）拟分割宗地已设立抵押权的，应当取得抵押权人的同意并办理相关不动产抵押权登记或做好限制关联。

（七）宗地分割转让的，整宗地投资开发建设必须达到转让条件，并符合上述第一项至第六项的规定。

（八）拟合并宗地应当界线相邻且为同一土地使用权人，并符合以下条件：

1.涉及土地用途不一致的，应当符合土地综合利用政策。

2.已设立抵押权的，应当取得抵押权人的同意并办理相关不动产抵押权登记或做好限制关联。

（九）宗地合并涉及转让的，以合并后宗地作为整宗地计算，投资开发建设必须达到转让条件，并符合上述第八项除土地使用权人一致以外的规定。

第五条 下列宗地不得分割：

（一）同一建筑区划内不得分割设宗，宗地依法由业主共同享有建设用地使用权，但城镇公共道路、绿地占地除外。

（二）工业用地上配套建设的行政办公及生活服务等附属设施占用的建设用地不得单独分割转让，工业用地的地下空间不得分割和分割转让。但经原批准机关和自然资源部门审核同意，并重新签订土地使用权出让合同或补充协议的除外。

（三）单独成宗的养老服务设施用地应当整宗登记，不得分割登记。

（四）规划用于停车场的宗地应当整宗登记，可以整体转让，不得分割转让。

（五）宗地的地下部分不得单独分割和分割转让；以地下权方式单独设立国有建设用地使用权的宗地（地下空间）可以整体转让，不得分割转让。

（六）联合竞买取得的国有建设用地使用权宗地不得分割，按宗办理首次登记，登记的权利人为全体竞买人，按份共有份额以《国有土地使用权出让合同》或联合竞买协议的出资比例为准。但中小民营企业联合竞买取得工业用地，宗地投资开发建设达到转让条件，符合出让合同约定的，经批准可进行分割转让。

（七）其他不符合本《指导意见》第四条规定条件的国有建设用地使用权宗地不得分割。

第六条 宗地分割、合并按照以下程序办理：

（一）申请分割的，土地使用权人提交申请报告、不动产权证书、分割方案、划拨决定书、出让合同或者其他投资开发建设协议等材料向自然资源部门提出申请。对符合分割条件的，自然资源部门按规定程序办理分割审批手续。

拟分割宗地涉及公建配套设施和使用的，还需提交明确公建配套设施有关权利和义务的材料。拟分割宗地范围内房屋已预售或宗地已设定多个权利主体、多个权利类型的，还需提交相关权利人同意分割的材料。拟分割宗地已设立抵押权的，还需提交抵押权人同意分割的材料。

申请分割和分割转让的，还需提交原批准的规划方案以及转让双方各自用地范围内的土地用途和建筑规模等内容的材料。涉及划拨宗地分割转让的，需完善划拨转出让手续后再转让。符合划拨用地目录的，保留划拨转让。

（二）申请合并的,土地使用权人提交申请报告、不动产权证书和合并方案等材料向自然资源部门提出申请。对符合合并条件的，自然资源部门按规定程序办理合并审批手续。

1.涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权性质的，原则上统一办理为出让，需补缴土地出让价款的，按土地市场价格补缴；拟合并宗地用途符合划拨用地目录的，土地使用权人可选择统一办理为划拨。

2.涉及土地用途不一致的，按照原划拨决定书、出让合同或者其他投资开发建设协议约定，明确合并后宗地各土地用途占比，作为建设用地规划审批和规划核实依据。

3.涉及剩余出让年限不一致的，可按照等价值原则重新确定剩余土地出让年限，也可补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记。

（三）分割或合并批准同意后，土地使用权人提交不动产权证书、相关批准文件和地籍调查成果向不动产登记机构申请办理变更或转移登记。

第七条 有下列情形之一的，土地使用权人（申请人）提交不动产登记申请书、不动产权证书、分割或合并批准材料和地籍调查成果等直接向不动产登记机构申请宗地分割或合并的变更登记和宗地分割转让的变更、转移登记：

（一）划拨决定书、出让合同或者其他批准文件中已明确宗地分割内容的。

（二）生效法律文书已裁定宗地分割转让的：

1.符合本《指导意见》第四条、第五条规定，相关部门按照职能明确分割内容。

2.不符合本《指导意见》第四条、第五条规定的，不动产登记机构可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。

（三）土地使用权人、使用权类型和土地用途一致，涉及剩余出让年限不一致的宗地，但土地使用权人选择按其中最短年限申请合并登记的。

第八条 房屋分割、合并应当符合以下条件：

（一）符合不动产单元权属界线封闭且功能完整、具有独立使用价值的要求。

（二）符合房屋结构质量安全和消防安全的要求。

（三）不得随意变更、增减、阻隔该不动产所在项目用于通行的电梯、楼梯、通道等和物业管理用房、社区管理和服务用房、设施设备用房等公共部分。但经批准的除外。

（四）影响相邻利益的，应当在项目所在地征询意见无异议或异议不成立的。对利害关系人造成实质性影响的应当取得利害关系人的同意。

（五）拟分割房屋已设立抵押权的，应当取得抵押权人的同意并办理相关不动产抵押权登记或做好限制关联。

（六）分割方案应当包括原建筑施工图纸和经图审的拟改建建筑施工图纸。

（七）房屋合并应当符合属于同一权利人、在同一房屋主体结构内且相连的条件。原规划设计为成套住宅的原则上不得多套合并登记为一套。但依据有关政策、批准文件等合并的除外。

第九条 下列房屋可以分割：

（一）商品房、政府建设的返迁安置房、经济适用住房、单位集资建房、规划许可按套建设的或者登记时已经属于成套住宅的单位及个人自建房可以按套分割。

（二）商业综合体、商业用房、办公楼、写字楼、农贸市场、地上车库、地下停车位等可以按层、套、间、个等分割。

（三）标准厂房可以按层、间分割。

（四）物业管理用房、社区管理和服务用房、文化活动站、卫生站、婴幼儿照护、社区养老服务设施等有明确权利归属或属于社会公共服务性质的房屋可直接从房屋主体中分割并单独登记。

（五）生效法律文书已裁定分割转让内容的房屋。

（六）其他经批准建造可以区分套、层、间等独立使用、权属界线封闭的房屋。

第十条 下列房屋不得分割：

（一）划拨决定书、出让合同或者其他投资开发建设协议限制分割的房屋。

（二）别墅、成套住宅、成套公寓、酒店、体育场馆、影剧院、集体宿舍等不得拆分。

（三）历史保护建筑。

（四）养老、教育、医疗等公益项目及其配套设施不得分割转让。

（五）工业项目配套建设的行政办公及生活服务设施不得

分割或分割转让，但经批准的除外。

(六)与房屋主体结构为同一不动产单元的或者配套使用的

设施（斜面结构屋、阁楼、夹层、廊道、屋顶楼梯间及其他配套附属用房等）不得分割。

（七）其他不符合本《指导意见》第八条规定条件的房屋不得分割。

第十一条 房屋分割、合并按照以下程序办理：

（一）商品房、政府建设的返迁安置房、经济适用住房、单位集资建房、规划许可按成套住宅建设的或者登记时已经属于成套住宅的单位及个人自建房等按套申请分割的，权利人提交不动产权证书和房屋测绘成果等向不动产登记机构申请，不动产登记机构按照规划许可建设的最小产权单元或者登记时已经属于成套住宅的当时状态直接按套分割并办理变更登记。

原规划设计为成套住宅的已多套合并登记的，权利人可提交不动产权证书和房屋测绘成果等向不动产登记机构申请，不动产登记机构按套分别办理变更登记。

（二）商业综合体、商业用房、办公楼、写字楼、农贸市场、地上车库、地下停车位等不涉及拆除部分原有结构或加建墙体等申请分割的，权利人提交不动产权证书、分割方案和房屋测绘成果等向不动产登记机构申请，不动产登记机构可按照不动产单元设定原则办理变更登记。开放式商业或农贸市场等内部空间，以永久固定于地面的界标作为界址点所构成的界线。

原批准设计为独立的多间商业已多间合并登记的，权利人可提交不动产权证书和房屋测绘成果等向不动产登记机构申请，不动产登记机构直接按间分别办理变更登记。

（三）标准厂房不涉及拆除部分原有结构或加建墙体等申请分割的，权利人提交不动产权证书、分割方案等向不动产登记机构申请，在公共部位明确并具有独立使用价值的条件下，不动产登记机构可按照规划许可建设的层、间等单元直接分割，每个基本单元与所在宗地设为一个不动产单元进行登记。

（四）生效法律文书已裁定分割转让的，申请人（权利人）提交生效法律文书和房屋测绘成果等向不动产登记机构申请，不动产登记机构按照生效法律文书直接分割并办理相应的转移、变更登记。对分割后的房屋不符合不动产单元要求的，不动产登记机构可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。

（五）房屋分割项目涉及外立面改变、项目对外交通出入口改变的，权利人应当报自然资源部门审批。

（六）房屋分割项目涉及需拆除部分原有结构或加建墙体等可能影响消防安全和房屋主体结构安全改建或扩建的，应当由房屋原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具改（扩）建设计方案并经图审合格。

（七）房屋分割项目按照建设工程施工许可证管理相关规定需办理施工许可的，权利人应当依法办理施工许可证和消防设计审查及验收、工程竣工验收备案等手续。依法无需办理施工许可、消防设计审查及验收的，施工改造完成后，权利人应提供有资质机构出具的质量安全鉴定报告和工程实体符合消防安全要求的承诺书。

（八）房屋分割项目涉及拆改燃气管道和设施的，应当征得燃气设施权属单位同意。

（九）权利人应当按分割方案组织施工并切实履行工程质量安全责任。

（十）房屋申请合并的，权利人提交不动产权证书、合并方案和房屋测绘成果等向不动产登记机构申请，符合合并条件的，不动产登记机构直接办理变更登记。

第十二条 本指导意见自印发之日起试行，试行期两年，国家法律、法规、规章另有规定的，从其规定。